FAQ compras

PREGUNTAS FRECUENTES ANTES DE COMPRAR

1. ¿Vivienda residencial o turística?

La primera pregunta antes de comprar una vivienda es para qué queremos dicha vivienda: como residencia habitual, como residencia de vacaciones, como inversión, …

En función de la respuesta, podremos elegir comprar una vivienda residencial (piso, dúplex, casa terrera, chalet, finca o villa) o una vivienda turística (apartamento, bungalow o villa).

Las viviendas turísticas suelen estar situadas más cerca del mar. Disponen de mayor espacio exterior, con amplias zonas comunes, piscinas y jardines, por lo que los gastos de comunidad son más elevados y no dan tanta importancia al espacio interior o zonas de almacenamiento. Para la explotación turística de estas viviendas (alquiler de vacaciones) es necesario disponer de una licencia en vigor.

Las viviendas residenciales, si bien pueden disponer de zonas comunes, piscina y jardines, éstas suelen ser más reducidas, dando más importancia al espacio interior de las viviendas. Suelen estar situadas más lejos del mar y sólo pueden ser alquiladas con contratos de residencia habitual (largo plazo).

2. ¿Qué otros gastos hay además del precio de compra?

Los gastos e impuestos por la compra de una vivienda varían desde un 8% (si se compra sin hipoteca) hasta un 10% (si se compra con hipoteca). Dentro de este porcentaje se incluyen los gastos de notaría, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IGIC, los gastos de registro y los gastos de constitución e inscripción de la hipoteca (en caso de haberla). Los gastos de intermediación de la inmobiliaria corren por cuenta del vendedor, por lo que comprar a través de una inmobiliaria de probada profesionalidad es más seguro y no cuesta más al comprador.

3. ¿De qué dinero tengo que disponer para comprar una vivienda?

Como norma general, las entidades financieras (bancos) financian el 80% de la tasación de la vivienda (valor de mercado del inmueble excluidos impuestos de compraventa), para residentes y el 60% para no residentes. No obstante, determinadas entidades y para ciertos colectivos profesionales, pueden llegar a ofrecer hasta el 100%.

Por lo tanto, deberá disponer del 10% del valor de la vivienda para cubrir los gastos, en el mejor de los casos, siendo lo habitual que deba disponer del 30% del valor de la vivienda.

Estos importes no incluyen cualquier otro servicio contratado por el comprador voluntariamente (asesoramiento legal, tasación, inspección técnica de la vivienda …).

4. ¿Cuáles son los gastos de mantenimiento de una vivienda?

Además de los suministros propios de la vivienda (agua, luz, gas teléfono, …), anualmente hay que pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la recogida de basuras. Y en el caso de que la vivienda disponga de servicios comunes (portal, ascensor, escaleras, piscina, jardines, …), también los gastos de comunidad.

5. ¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)?

Es un impuesto municipal que grava el valor catastral de los bienes inmuebles. Dicho impuesto ha de pagarse todos los años. Se paga a partir del año siguiente a la adquisición de la vivienda, ya que el año de la venta le corresponde pagarlo al vendedor.

6. ¿Qué son los gastos de comunidad y qué incluyen?

Si la vivienda se encuentra en un edificio o en un complejo que disponga de zonas comunes (portal, ascensor, escaleras, piscina, jardines, …), además de los gastos de la vivienda, habrá unos gastos de comunidad.

Los gastos de comunidad incluyen la limpieza y el mantenimiento de estas zonas comunes, la luz y el agua comunitarias, el seguro del edificio o complejo, los gastos del administrador, la desinsectación de las zonas comunes, los gastos bancarios de la comunidad, las reparaciones, un fondo para imprevistos y cualquier otro gasto que los propietarios estimen necesario.

Los gastos de comunidad varían en función del tamaño de la vivienda y de los servicios comunes de que disponga. Pueden ir desde 20 € para una vivienda pequeña en zona residencial sin piscina ni jardines, hasta 350 € en un complejo turístico con amplias zonas comunes y servicios.

7. ¿Cuál es la documentación necesaria para comprar una vivienda?

El comprador español debe presentar su DNI, así como justificación de su régimen matrimonial (si es distinto del de gananciales) o su estado civil si está separado/a o divorciado/a.

El comprador extranjero residente en España debe presentar su pasaporte en vigor, NIF y tarjeta de residencia en vigor.

El comprador extranjero no residente, debe presentar su pasaporte en vigor y el NIF.

En cualquiera de los casos, y para evitar el “blanqueo de dinero”, el comprador deberá acreditar el país de procedencia del dinero empleado para la compra de la vivienda. Si procede de España, será suficiente con facilitar el número de cuenta desde el que se ha emitido el cheque o se ha realizado la transferencia para el pago del precio de venta. Si proviene del extranjero, deberá presentar un certificado del banco emisor. En caso de que  provenga del extranjero y de un país considerado como un paraíso fiscal o con fiscalidad especial, deberá presentar además una declaración a tal efecto.

8. ¿Qué es el NIF y cómo se obtiene?

El NIF es el número de identificación fiscal. Todos los extranjeros que compran una vivienda en España deben antes obtener su NIF.

La obtención del NIF se realiza en 2 pasos:

  • Obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjeros): este documento se solicita en la Policía Nacional, presentando el pasaporte original y una copia del mismo, rellenando los impresos correspondientes y tras el pago de las tasas. Unos días más tarde, hay que volver para retirarlo.
  • Obtención del NIF (Número de Identificación Fiscal): una vez obtenido el NIE, éste se presenta en las Oficinas de Hacienda para su validación y alta, obteniéndose las etiquetas fiscales que acreditan su obtención.

Nuestra agencia inmobiliaria puede ayudarle en la obtención de dicho documento.

9. ¿Necesito un abogado para comprar una vivienda?

En España, el abogado no es obligatorio en una operación de compraventa de una vivienda, si bien puede resultar positivo contar con su asesoramiento, especialmente en el caso de compraventa entre particulares.

En el caso de comprar a través de una agencia inmobiliaria de probada profesionalidad, la cual ya cuenta con su propia área de asesoramiento legal, será ésta la que le mantendrá asesorado durante todo el proceso de adquisición. Entre sus tareas está comprobar la situación jurídica de la vivienda, si existen cargas sobre el inmueble o no y comprobar la titularidad; preparar el contrato de reserva o compraventa; solicitar la documentación necesaria tanto a los compradores como a los vendedores;  enviar la documentación a la notaría para su comprobación por el notario y acompañar a ambas partes durante todo el proceso, haciendo éste lo más sencillo posible y evitando posibles contratiempos.  

En caso de decidir contar con los servicios de un abogado, éste realizará una segunda comprobación de la documentación aportada por el vendedor, la cual habrá de ser comprobada  y validada  en cualquier caso por el notario.

10. ¿Qué función cumple el notario?

El notario informa de todos los aspectos jurídicos y legales que se producen en una operación de compraventa de una vivienda. Está persona ofrece una seguridad legal y jurídica a la documentación que es presentada por ambas partes (vendedor y comprador) en lo que se refiere a la vivienda. El notario comprueba dicha documentación con el objetivo de asegurar que todo está en regla.

El notario actúa como asesor independiente de ambas partes, prestando asesoramiento técnico y advertencia del cumplimiento de las disposiciones legales aplicables al caso, tanto fiscales y urbanísticas como civiles como administrativas; comprobando si toda la documentación está en regla; e informando sobre los aspectos claves de la compra: precio y forma de pago, aspectos físicos y urbanísticos de la vivienda. También informa de las obligaciones fiscales de cada parte y de las consecuencias que conlleva el no pagar los impuestos correspondientes en una operación de compraventa.

El notario lee la escritura a las partes en español, por lo que si compradores o vendedores no entienden suficientemente el idioma, deberán disponer de un traductor que realizará una traducción verbal en su idioma con anterioridad a la lectura del notario.

Una vez explicada y leída la escritura de compraventa por parte del notario, ambas partes deberán firmarla, conjuntamente con el notario (y el traductor en su caso). La escritura pública es requisito indispensable y obligatorio para poder inscribir la adquisición en el registro de la propiedad.

El Estado establece los honorarios de los notarios que se fijan según una escala, que cambia en función de la cantidad del precio escriturado.

11. ¿Cómo se gestiona y se tramita una escritura de compraventa?

En primer lugar es necesario la expedición de la copia autorizada por el notario; a continuación hay que liquidar y pagar los impuestos que corresponden según el tipo de vivienda (si es de primera o de segunda mano) ante la Hacienda Pública; prosigue con la presentación de la escritura ya pagada ante el registro de la propiedad; y finaliza con la inscripción de la misma en el citado registro. También es conveniente que se modifique en el catastro la titularidad de la vivienda para que figure el nuevo propietario.

En el caso de comprar con hipoteca, el banco se encargará de los trámites necesarios para la inscripción tanto de la compraventa como de la hipoteca.

En caso de comprar sin hipoteca, la agencia inmobiliaria puede encargarse de los trámites necesarios para la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, así como de los cambios de titularidad de los suministros, comunidad e impuestos.

12. ¿Estoy obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble adquirido?

Según la ley del mercado hipotecario estás obligado a pagar un seguro de daños sobre el inmueble tasado. El no tener dicho seguro considerar como una falta grave por parte de la entidad que te ha dado el préstamo. También es conveniente obtener otros seguros para cubrir posibles percances como un seguro multirriesgo del hogar y un seguro de vida o de amortización del préstamo.

 

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